В практике я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда человек приобретает земельный участок с возведенным на нем жилым домом, а впоследствии осуществляет его реконструкцию.
В исторических частях г. Сочи не осталось свободной земли для осуществления строительства. Однако, выход найден и граждане покупают сформированный земельный участок, с уже построенным на нем жилым домом, который по тем или иным параметрам их не устраивает и требует капитального ремонта или реконструкции.
Стоимость такого дома с земельным участком не выглядит баснословной и позволяет при вложении определенных, незначительных средств фактически получить новый объект, с обновленными параметрами.
Законодатель предусмотрел в нормативных актах такие понятия, как текущий ремонт, капитальный ремонт, реконструкция. Все они отличаются между собой объемом выполненных работ, изменением видовых характеристик, параметров и стоимостью.
На проведение текущего и капитального ремонта объекта недвижимости направлять в администрацию города Сочи уведомление о планируемом строительстве не требуется, так как нового строительства не происходит. А вот направление уведомления о планируемой реконструкции предусмотрено законом и находится в прямой обязанности застройщика.
Так уж сложилось, что во всех делах, в которых мне приходилось участвовать по искам администрации Сочи о сносе самовольных построек, где выявлялся реконструируемый объект, происходила подмена понятий и вместо иска о сносе самовольно реконструируемого объекта недвижимости или приведении спорного объекта в первоначальное состояние, направлялся иск о сносе самовольной постройки.
Изучая судебную практику и вступая в дела на стадиях апелляционного и кассационного обжалования, я обратил внимание, на то, что суды слабо разбирались в первоначальных параметрах жилых объектов, удовлетворяли иски о сносе, а вопрос о приведении спорных объектов в первоначальное состояние не ставили и не обсуждали. Такими действиями собственник дома лишался прав не только на самовольно реконструируемый объект, но и на первоначальный объект, который отвечал всем законодательным требованиям.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом, положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
В предмет доказывания входит установление признаков самовольной постройки, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство (уведомления); несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.
Для признания реконструируемого объекта самовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных нарушений.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В связи с чем, значимым обстоятельством при рассмотрении данной категории дел является также установление возможности приведения спорного объекта к параметрам, определенным в разрешении на строительство (уведомлении о соответствии) либо к параметрам исходного объекта недвижимости.
Пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ установлено, что реконструкцией объектов капитального строительства считается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Положения пунктов 3, 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ устанавливают, что разрешение на строительство (уведомление о соответствии) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, либо при строительстве строений вспомогательного назначения.
Так, если выполненными на спорном объекте работами затронуты несущие конструкции здания, при выполнении работ осуществлен демонтаж (снос) части здания, или данные работы повлекли изменение площади и строительного объема здания, то в силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ комплекс работ на объекте подлежит квалификации в качестве реконструкции.
В случае реконструкции здания с отступлением от проектной документации, суд может удовлетворить иск о сносе самовольной постройки в части, если существует возможность привести здание в состояние, соответствующее выданному разрешению на строительство. В этом случае суд не выходит за пределы заявленных требований, не изменяет предмет или основание иска.
Суд также применяет положения ст. 222 ГК РФ, если в результате реконструкции объекта без соответствующего разрешения произошло увеличение площади объекта, площади застройки и по существу возник новый объект.
