Прежде чем начать правовой анализ одной из самых острых проблем для города Сочи – самовольном строительстве, следует отметить, что предложенная автором тема для обсуждения является весьма узкой темой с юридической точки зрения. При этом, правоотношения в сфере жилищного строительства затрагивают институты общества, семьи, каждого конкретного человека, без обсуждения которых невозможно дальнейшее развитие.
Законодатель определил понятие самовольной постройки в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке:
Следовательно, прежде чем суд примет решение о сносе самовольной постройки, ему необходимо определить является ли объект капитального строительства самовольной постройкой или нет. В случае, если объект не будет признан самовольной постройкой, то и решение о его сносе принято быть не может.
Участвуя в многочисленных судебных заседаниях, я обращаю внимание на однообразность исковых заявлений, поданных администрациями города Сочи и федеральной территорией Сириус. В большей части, основанием для подачи исковых заявлений является отсутствие разрешительной документации на строительство (уведомления о соответствии планируемого строительства). Муниципальный и федеральный органы ссылаются на положения пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ и только по этому основанию просят суд признать объект самовольной постройкой подлежащей сносу.
Однако, должностные лица при подаче в суд исковых заявлений с указанными формулировками, не учитывают судебную практику и разъясняющие документы Верховного Суда Российской Федерации. Судебная практика допускает более широкое толкование понятия самовольной постройки, чем указано в статье 222 Гражданского кодекса РФ.
Для решения вопроса может ли тот или иной объект быть признан самовольной постройкой, необходимо установить является ли объект недвижимостью.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.), а также другие разъясняющие документы ВС РФ, говорят о том, что:
Таким образом, толкование положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Верховным Судом РФ, допускает возведение объекта капитального строительства и без разрешительной документации, с учетом соблюдения вышеуказанных условий.
В постановлении Пленума ВС РФ от 12.12.2023 года № 44, указано, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51 1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51 1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Применяя приведенные положения закона в судебных заседаниях, выстраивая правовую позицию и возражая против удовлетворения иска по мотиву отсутствия разрешительной документации, мне удается убедить суд встать на защиту прав собственника земельного участка и объекта капитального строительства и отказать в удовлетворении иска администрации Сочи, сохранив жилой дом.
Завершая первую публикацию, следует отметить, что многочисленная судебная практика долгое время была разрозненной и требовала формирования единого подхода к разрешению дел о сносе самовольных построек. Постепенно такое единообразие придет в районные суды, так как высший орган судебной власти принимает для этого усилия.
В следующей статье мы рассмотрим вопрос о возможности регистрации объекта недвижимости построенного с нарушениями закона в Едином государственном реестре недвижимости и пути сохранения такого объекта.
